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话企|杭州“大本营”外,滨江深陷“水土不服”

2020-6-19 02:12     发布者: 花痴洛 原作者: 财经网 评论 1 查看 4269
对于滨江集团来说,走出自己的舒适区并不容易。 对于滨江集团来说,走出自己的舒适区并不容易。1992年,滨江集团凭借旧城改造在杭州起家,随后又迅速在浙江&l

对于滨江集团来说,走出自己的舒适区并不容易。

对于滨江集团来说,走出自己的舒适区并不容易。

1992年,滨江集团凭借旧城改造在杭州起家,随后又迅速在浙江“站稳脚跟”。

杭州“大本营”外,滨江集团将深圳作为自己走出去的“主战场”。然而,这家浙系房企的异地扩张之路却并不顺利。

深圳:遭遇旧改“滑铁卢”

近期,一纸问询函就掀开了滨江集团在深圳的“碰壁”故事。

2019年年报指出,2016年11月滨江集团向安远控股借出的11.6亿元,因项目未能推进,至今仍未收回,因此2019年滨江集团计提坏账准备7.24亿元。

6月12日,滨江集团就深交所2019年年报问询函进行回复。回复问询函中,滨江集团结合相关担保的可回收金额分析,预计能收回40%左右款项的判断合理。

然而,这7.24亿元的坏账准备“侵蚀”掉滨江集团不少净利润。要知道,2019年滨江集团的归母净利润也才16.31亿元,仅比计提的坏账准备多出1.25倍。

时间拉回2016年前后,滨江集团确立“三点一面”的走出去战略。其中,杭州、上海、深圳为城市三点,长三角富裕城市为面,形成以杭州为根据地,深圳为主战场,上海为次战场的战略布局。

2016年,滨江集团选择搭上了深圳“地头蛇”安远控股这辆“快车”。双方成立合资公司深圳滨安,共同开发深圳龙华区安丰工业区旧改项目。其中滨江集团持股70%,安远控股持股30%。

彼时,深圳龙华区正值房价高位。房天下数据显示,自2015年初以来,深圳龙华区二手房均价2.3万元/平方米,一直飙涨;2016年增至4.3万元/平方米,翻了近一倍。不难看出,滨江集团“押宝”的龙华区旧改项目潜力巨大。

公开资料显示,该项目土地占地面积约10万平方米。合作协议指出,其中以2.8万元/平方米楼面价作价,滨江集团将按70%股权比例承担土地款逾80亿元。

2016年11月,滨江集团向安远控股合计提供11.6亿元的融资支持,该款项转为滨江集团应承担项目地价的一部分。

计划赶不上变化。一方面,2017年深圳旧改出台新规,严格控制工改居和工改商。滨江集团的旧改项目受到影响;另一方面,合作方安远控股实际控制人涉嫌单位犯罪而被追究刑事责任。2018年3月,滨江集团发公告表示,安丰工业区旧改项目仍尚未办理完成前期项目审批手续。随后,滨江集团从该旧改项目退出。

退出后,如何收回原本投入的11.6亿元成为难题。2018年,滨江集团将安远控股告上法庭,后经法院调解,双方达成调解。

2019年,滨江集团曾在深交所问询此事时表示,11.6亿元债权有相关担保措施,公司享有优先权的三座水电站收益权和深圳、昆明两处房地产,价值保守估计约为12.43亿元,因此无需计提资产减值损失。不过2020年,滨江集团改口,提坏账准备7.24亿元。

近些年,因土地稀缺,旧改成了不少房企抢占深圳市场的主要方式。2017年,滨江集团再次拿下深圳旧改项目,花费4.85亿元收购深圳爱义房地产48%股权,拟共同开发大浪浪口村项目,项目计容建筑面积约29.4万平方米。而根据2019年年报中公布的项目开发情况,深圳浪口厂房、深圳浪口屋村拟分别于2020年8月、12月开工建设。

某房企深圳公司的城市更新总监告诉财经网,外来房企要想进入深圳市场并不容易。因为这里除了本土系垄断严重外,操盘难度、拿地成本和拿地拓展难度都明显高于其他城市。

上海:“地王”入市,毛利率仅11.91%

2019年,“主战场”深圳依旧在营收中的“查无此人”。相反,“次战场”上海开始崭露头角。

2019年上海地区实现营收收入48.19亿元,占滨江集团总营业收入的19.31%。更加值得一提的是,这也是上海地区首次出现在滨江年报的营收构成。

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目前滨江集团在上海仅有上海公园壹号一个项目。年报指出,2019年上海公园壹号确认收入48.19亿元,和2019年上海地区贡献营业收入保持一致。此外,2019年上海公园壹号还实现销售金额29.9亿元。

不过贡献近两成营收的热销楼盘回报率却并不高。一方面,滨江集团上海公园壹号的权益占比仅为30%;另一方面,2019年上海公园壹号的毛利率仅为11.91%,远低于滨江集团的平均毛利率35.09%。

毛利率不高,一定程度是受到高地价的影响。2015年,滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺下上海宝山区大场镇祁连社区地块,楼面价28755元/平方米,溢价率91.7%,成为当时上海“地王”。而该地块正是上海公园壹号前身。

“合作+旧改”是滨江集团进军深圳、上海的主要合作模式。2017年,滨江集团还以7.98亿元收购中崇安防持有的上海湘府10%的股权,并成立合资公司中崇滨江,拟共同开发上海湘府花园三期旧改项目。该旧城改造项目占地面积约75078.5平方米,地上可售住宅建筑面积约90000平方米,商业办公约30000平方米。

然而,滨江集团上海的旧改故事和深圳多有相似,最终都走向了诉诸法庭,追讨款项的不幸结局。

2018年9月,滨江集团提起诉讼,要求上海湘府、上海崇滨、中崇集团共同返还借款7.06亿元和按约定支付年化10%的收益。此外,上海湘府还违约未按合同约定支付代建管理费3.3亿元。

杭州:“大本营”竞争激烈

近几年,滨江集团异地扩张效果甚微。回望“大本营”杭州,2019年其杭州的营收占比大幅下降,从90.83%降至59.34%,颇有“捡了芝麻丢了西瓜”的感觉。

一方面是受到上海营业收入“从0到1”的影响;另一方面,2019年杭州地区实现营收148.08亿元,较2018年的191.78亿元,同比减少22.79%。

此外,2016-2018年,公司在杭州地区营收增速分别为46.21%、-15.19%和49.35%,状态也十分不稳定。

不过短时间内,滨江集团的杭州霸主地位仍难以动摇。克而瑞研究数据显示,2019年滨江集团权益销售额170亿元,位列杭州销售榜冠军,紧随其后的是万科的权益销售额152.86亿元、融创的权益销售额132.66亿元。

此外,滨江、融创、绿城依次斩获2020年1-5月杭州房企销售权益榜前三甲。其中,滨江集团以113.28亿元的权益销售额甩开第二名32亿元。

浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚在2019年杭州楼市报告中指出,开发商对杭州普遍看好,入杭房企持续增加,包括港企大举进驻,但也使竞争激烈,呈现“围城现象”。

拿地数据也侧面证实了杭州市场的火热程度。易居研究院数据显示,2019年杭州卖地总收入2646亿元,连续两年位居全国第一。

不过,激烈竞争下不断抬高的地价和限价政策下严格把控的房价矛盾加剧。丁建刚表示,限价下,近三年(杭州)有超80个项目或亏损或遭遇困境。由于竞争激烈,开发商在杭州楼市获利很难。稍有不慎,还会深陷其中。

虽然目前为止,囤地早、拿地多、地价相对便宜是滨江作为杭州“地主”的核心优势,但是数据上所反应出的杭州地区营收同比下滑以及在集团整体盘面之下的营收占比萎缩都表明,企业不会一直在一方称霸,早年囤下的土地总有开发完的一天,后续的激烈竞争依然会慢慢缩短差距,当逐步拉平起跑线之时,是否还能保有“一方霸主”之态才是对于企业的真正考验。

滨江集团在2020年工作目标中指出,要聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市,继续保持1000亿元以上销售规模。

不过深圳和上海的前车之鉴也在提醒滨江集团,异地扩张并非易事,需要慎之又慎、小心“踩雷”,更要小心不要“捡了芝麻丢了西瓜”。

文/熊颖(责编:高雅)


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小万别 2020-7-6 21:06
you要担起系词兴旺之大任啊!

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