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首创置业:上瘾永续债

2020-6-2 02:12| 发布者: qq2638653566| 查看: 4636| 评论: 0|原作者: 财经网

摘要: 2019年,首创置业虽未完成最初的千亿计划,却踩线迈过了下调之后的800亿目标。 2019年,首创置业虽未完成最初的千亿计划,却踩线迈过了下调之后的800

2019年,首创置业虽未完成最初的千亿计划,却踩线迈过了下调之后的800亿目标。

2019年,首创置业虽未完成最初的千亿计划,却踩线迈过了下调之后的800亿目标。

投资者似乎并不满意。在年报公布之后,首创置业的股价持续低走。从3月20日的最高价1.7港元/股,已经降到1.44港元/股,股价累计下挫近15%,5月29日开盘依旧在1.40港元/股震荡。

规模未破千亿,债务却早在千亿之列。2019年,首创置业的总负债增加117.12亿元达到1432.28亿元,负债率在77%以上。

首创置业的负债率整体走稳,近三年的波动幅度不超1%,并且在连续攀升四年后,2019年出现拐点,较2018年下降0.18%。在首创置业看来,这样的降幅是“控负债初见成效”。

不过这其中,并没有将永续债计算在内,如果加上151.24亿元的永续债,首创置业2019年的实际负债率将上升至85.47%。

有息负债增加

此前,惠誉下调了首创置业的评级,其中一个原因是“杠杆率居高不下”。“降杠杆”成了首创置业的重头工作。

其实,负债率的增减,拼的是负债与资产的相对增长速度。首创置业负债率的下降,从源头上看,是负债增幅慢于资产增速,2019年总负债增加117.12亿元,总资产增加155.52亿元。

放眼整个地产行业,首创置业的负债水平算不上高,但对于其常年慢速回笼的经营资金,超1400亿的负债压力不算小。

乐居财经/制图

乐居财经/制图

数据显示,首创置业的经营现金流净额常年为负。以近七年为例,2013年至2019年期间,仅2017年、2019年的经营现金流净额是正数,其余均在0以下,并且2014年的负数值更是超过百亿,达到-124.42亿元。

首创置业:上瘾永续债

在负债117.12亿元的增幅中,主要来源于长期债务的增加。2019年首创置业的“非流动负债”较去年增加了62.27亿元,占债务总增幅53%。而在长期债务中,增幅最大的则属于“应付债券”,以31.80亿元的增量贡献了一半,其从2018年的253.10亿元增至284.90亿元。

应付债券的增加,与首创置业在2019年的密集发债融资分不开。据统计,2019年全年,首创置业通过发行公司债、专项债券、可续期票据等方式获得了不低于425亿元的融资。

乐居财经/制图

乐居财经/制图

根据年报披露,2019年首创置业有6次发行公司债券,融资额度为115.9亿元,平均利率为4.82%,期限基本为3-5年。

频繁的融资推高了有息负债的规模,以及与之同步的利息支出。根据乐居财经统计,2019年首创置业的有息负债为927.55亿元,较2018年的869.43亿元增加58.12亿元;财务费用中的“利息费用”为32.24亿元,较2018年的25.71亿元增长了将近三成。

2020年5月首创置业一个30亿元的公募债券到期;在2020年9月前后,将有三笔余额为12亿元的公司债集中到期。

目前,首创置业的手握现金为270.35亿元现金,可以完全覆盖短贷的17.18亿元和一年内到期的非流动负债228.19亿元。

首创置业:上瘾永续债

永续债侵蚀利润

相比于负债率的控制见效,首创置业的盈利表现可谓是“仁者见仁”。营收增速放缓的同时,出现了负增长,而净利润在连年下滑之后却出现可观增长。

在连续两年个位数增幅之后,2019年首创置业收入出现负增长,营收207.86亿元,同比下降11%;而归母净利润以21.23亿元转负为正,同比增幅10.5%。

收入降,净利反增,上涨的盈利从哪里来?乐居财经从财报中了解到,在“三费”上浮的同时,首创置业对营业成本严控,将其从169.49亿元压缩至137.14亿元,减少了32.35亿元,且98%以上都是从主营业务上抠下来的。数据显示,主营业务成本较2018年减少了31.92亿元。

首创置业:上瘾永续债

一手节流,一手就要“开源”。首创置业的净利增加上,投资收益、净敞口套期收益这两项进账不能忽视。2019年首创置业投资收益增加了3.43亿元,对联营、合营企业的投资收益减少至3.55亿元,剩余32.24亿元具体来自哪些投资项目,年报中首创置业并没有进行详细解释。

与投资收益相比,“净敞口套期收益”基本可以忽略,仅贡献了1700多万,但增幅却不能忽视,该项目较去年增长了1.4倍之多。

2019年,是首创置业近四年来净利润首次正增长,从2016年之后一直在下滑,而2016年也是用永续债开始计算在内的一年。

永续债常被业内人形容为:一半砒霜,一半蜜糖,而决定其是糖还是毒,就要看公司能否将债化为销售,然后尽快进行赎回。

乐居财经梳理发现,在2015年年报中还没有“其他权益类工具”,2016年开始出现,金额为28.95亿元,此后,永续债规模逐步递增,2017年、2018年、2019年永续债规模分别为58.90亿元、134.76亿元、151.24亿元。

在永续债大增75.86亿元的2018年,首创置业的净利降幅也是近四年最大的,同比下降4.66%至19.23亿元。同时,用永续债的资金填充,并没有为首创置业带来高红利的业绩增长,反而收入增速在放缓。

2016年、2017年、2018年、2019年,首创置业营收分别为203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元,同比增幅为27.23%、4.63%、9.23%、-10.62%,而在2015年,首创置业的营收增幅为59.03%,营收增幅从双位数变个位数,再变负数。

首创置业的永续债规模还在增加。今年年初,首创置业又发行了5亿美元5+N年期的次級永续证券,利率为5.75%。

土储权益占比连降

规模是首创置业每年都在提的话题,也是地产企业绕不开的话题。上任之初,首创置业总裁钟北辰就曾表示:“首创每年都在提规模,这是我们的重要任务”。很大程度而言,攀升的总负债多是基于扩充规模的资金需求。

在2019年微超800亿完成目标之后,首创置业在2020年的目标上没有再加码,继续维持800亿的销售目标。

看似保守的目标背后,与首创置业土储权益占比连年下降不无关系。

首创置业:上瘾永续债

乐居财经了解,2015年至2019年,首创置业的土储总建面持续增加,2019年更是达到历史新高,为1661万平方米,不过,与在土储面积大增正好相反,权益占比连年下滑,2019年已是近五年的最低谷处。数据显示,2015年至2019年,首创置业的土储权益占比分别为75.84%、73.74%、69.76%、67.64%、64.78%。

在土地资源的合作开发中,首创置业的“控制权”在减弱,整体销售业绩对合作方的依赖有所增加,这从少数股东权益的规模增长也可以得到佐证,而这也是业绩目标完成中“不确定”的部分。

乐居财经/制图

乐居财经/制图

数据显示,2015年至2019年,首创置业少数股东权益的规模分别为103.12亿元、108.88亿元、109.99亿元、90.85亿元、101.37亿元。在连年上涨之后,2018年规模有所下滑,2019年又大幅度拉升10.52亿元,是2016年增量的近两倍。

在少数股东规模增加的同时,所获得回报却持续下降。2015年的少数股东损益为9.07亿元,此后连续下滑,2019年少数股东损益已降至4.46亿元。与2018年相比,规模大增近11亿元,但回报减少了0.48亿元。

少数股东权益占股东权益的37.66%,但少数股东损益占净利润的比例仅为17.36%。

疫情影响加上调控政策,首创置业从“稳健”的角度将今年目标定为与去年相同。首创置业董事长、首创集团总经理李松平在2019年业绩发布会上表示:“新冠疫情对宏观经济产生了比较大的影响,在房地产调控政策的叠加效应下,未来有很大不确定性。”

而这些因素已经对首创置业的业绩产生了直观的影响。公告显示,首创置业一季度经营活动产生的流量净额为-51.95亿元,归母净利润亏损1.3亿元,前4个月累计签约金额为108.6亿元,同比下跌42%,就全年800亿元的销售目标,完成了13.58%。

这样的完成情况,低于行业平均水平20%,留给首创置业后面三个季度的压力变大。


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